Zástavní právo na nemovitosti

Zástavní právo je nejčastější omezení nemovitostí – stojí za každou hypotékou. Ukážeme, jak vzniká, jak prodat nemovitost se zástavou a jak ji po splacení vymazat.

Co je zástavní právo

Zástavní právo (§ 1309 a násl. občanského zákoníku) zajišťuje pohledávku věřitele. Pokud dlužník dluh nesplatí, věřitel má právo nemovitost prodat v dražbě a z výtěžku se uspokojit přednostně před ostatními věřiteli.

V katastru se zástavní právo zapisuje do části C listu vlastnictví s uvedením:

  • Zástavního věřitele (obvykle banka nebo finanční úřad).
  • Výše zajištěné pohledávky.
  • Pořadí (rozhoduje při více zástavách na téže nemovitosti).

Druhy zástavního práva

Smluvní zástavní právo (hypotéka)

Nejčastější. Vzniká zástavní smlouvou mezi vlastníkem a věřitelem (typicky banka). Účinnost vůči třetím osobám až vkladem do katastru. Správní poplatek za vklad je 2 000 Kč, banka obvykle hradí ze své kapsy nebo vyúčtuje klientovi.

Zákonné zástavní právo

  • Finanční úřad – při nedoplatku na daních nad určitou hranici.
  • Správa sociálního zabezpečení – při nedoplatku na pojistném.
  • Obec – nedoplatky na místních poplatcích.
  • SVJ – nedoplatky na příspěvcích na správu domu.

Soudcovské zástavní právo

Vzniká rozhodnutím soudu k zajištění splnění povinnosti uložené soudním rozhodnutím.

Prodej zastavené nemovitosti

  1. Vyčíslení dluhu – Prodávající si vyžádá od banky vyčíslení dluhu ke konkrétnímu datu.
  2. Úschova v kupní smlouvě – Kupní smlouva obsahuje ujednání o úschově kupní ceny u advokáta nebo notáře.
  3. Složení ceny – Kupující složí celou kupní cenu do úschovy.
  4. Úhrada bance – Část úschovy jde bance na úhradu dluhu.
  5. Kvitance – Banka vystaví kvitanci a souhlas s výmazem zástavního práva.
  6. Návrh na vklad a výmaz – Podá se návrh na vklad nového vlastníka a současně návrh na výmaz zástavy.
  7. Doplatek prodávajícímu – Po zápisu obou jde zbytek úschovy prodávajícímu.

Výmaz zástavního práva

  1. Kvitance od banky – Banka vystaví kvitanci (potvrzení o splacení) a souhlas s výmazem.
  2. Návrh na výmaz – Vlastník podá na katastr návrh na výmaz s přiloženou kvitancí.
  3. Správní poplatek – Správní poplatek: 200 Kč.
  4. Provedení výmazu – Katastr výmaz provede v zákonné lhůtě 30 dnů.

Po splacení dluhu zástavní právo automaticky nezaniká v katastru – je nutné aktivně podat návrh na výmaz.

Pozor na vícenásobné zástavy

Na jedné nemovitosti může být více zástavních práv v různém pořadí. Pořadí rozhoduje při dražbě – z výtěžku se nejprve uspokojí věřitel s nejstarší zástavou. Pokud kupujete nemovitost se zástavou, vždy si nechte sepsat kompletní seznam zástav a vyčíslit všechny dluhy.

Kontrola před koupí

AIkatastr.cz automaticky načte LV a zobrazí všechny zástavy v části C. U podezřelých nemovitostí si vždy nechte od advokáta zkontrolovat výši dluhu a pořadí zástav před uzavřením kupní smlouvy.

Chcete prověřit konkrétní nemovitost?

Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.

Prověřit nemovitost

Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.

Časté dotazy

Co je zástavní právo na nemovitosti?

Zástavní právo zajišťuje pohledávku věřitele (typicky banky u hypotéky). Pokud dlužník dluh neplatí, věřitel může nemovitost prodat v dražbě a uspokojit se z výtěžku. Zapisuje se do části C listu vlastnictví.

Jak vzniká zástavní právo?

Smlouvou mezi vlastníkem a věřitelem (typicky hypotéka), rozhodnutím soudu nebo finančního úřadu (zákonné zástavní právo za daňový nedoplatek). U smluvního zástavního práva je nutný vklad do KN.

Mohu prodat nemovitost se zástavou?

Ano, ale prakticky vždy je nutné nejprve zástavní právo vymazat – tedy splatit zajištěnou pohledávku. Standardně se to řeší přes advokátní úschovu: kupující složí peníze, část jde bance na splacení hypotéky, zbytek prodávajícímu.

Jak zástavní právo zaniká?

Splacením dluhu, dohodou věřitele a dlužníka, zánikem zajištěné pohledávky nebo zánikem nemovitosti. Po splacení banka vystaví kvitanci a vlastník podá návrh na výmaz do KN (správní poplatek 200 Kč).

Související články