Předkupní právo k nemovitosti

Předkupní právo dává vybraným osobám přednost při koupi nemovitosti. Po novele 2020 platí zákonné předkupní právo už jen v omezeném rozsahu – vysvětlíme kdy a jak.

Co je předkupní právo

Předkupní právo (§ 2140 a násl. občanského zákoníku) zavazuje vlastníka, aby v případě prodeje nejprve nabídl nemovitost oprávněné osobě. Až když ji oprávněný odmítne (nebo lhůtu nevyužije), může vlastník prodat třetí osobě – ale za stejných podmínek.

Zákonné předkupní právo po novele 2020

Od 1. 7. 2020 byl zrušen rozsáhlý systém zákonného předkupního práva mezi spoluvlastníky. Dnes zákonné předkupní právo platí jen ve dvou hlavních případech:

  • Spoluvlastnictví vzniklé dědictvím nebo darem – po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví mají ostatní spoluvlastníci předkupní právo.
  • Zemědělské pozemky – pachtýř (nájemce) má za určitých podmínek předkupní právo (zákon č. 503/2012 Sb.).
  • Stavba a pozemek jiného vlastníka – vlastník stavby na cizím pozemku a vlastník pozemku mají vzájemné předkupní právo (§ 3056 OZ).

Smluvní předkupní právo

Strany si mohou předkupní právo sjednat smlouvou kdykoliv. Zapisuje se do katastru jako věcné právo a působí pak vůči každému budoucímu vlastníkovi (in rem), nebo pouze mezi smluvními stranami (in personam – obligační).

Jak předkupní právo uplatnit

  1. Nabídka oprávněnému – Vlastník písemně nabídne nemovitost oprávněnému s uvedením kupní ceny a všech podmínek.
  2. Lhůta na rozhodnutí – Oprávněný má 3 měsíce na rozhodnutí a uzavření kupní smlouvy.
  3. Zmeškání lhůty – Pokud lhůtu zmešká nebo nabídku odmítne, předkupní právo na danou koupi zaniká.
  4. Prodej třetí osobě – Vlastník může nemovitost prodat třetí osobě – ale za stejných podmínek (cena, splatnost).

Porušení předkupního práva

Pokud vlastník nemovitost prodá bez nabídky oprávněnému, má oprávněný 3 možnosti:

  • Žaloba na převod – do 3 let se domáhat, aby mu nemovitost byla převedena za stejnou cenu.
  • Náhrada škody – pokud převod již není možný.
  • Vyrovnání – mimosoudní dohoda s novým vlastníkem.

U smluvního předkupního práva zapsaného v KN (in rem) je situace pro oprávněného nejsilnější – právo působí i vůči novému vlastníkovi a ten o něm musel vědět z výpisu z katastru.

Předkupní právo v katastru

Předkupní právo zapsané do KN najdete v části C listu vlastnictví jako „věcné předkupní právo" s uvedením oprávněné osoby. Před koupí nemovitosti vždy zkontrolujte LV – jinak riskujete, že vás oprávněný „vyšachuje" z transakce.

Chcete prověřit konkrétní nemovitost?

Přehled dostupných informací k jedné konkrétní adrese nebo parcele v jednom PDF reportu.

Prověřit nemovitost

Obsah je informativní, nejde o právní ani znalecký posudek.

Související články

Časté dotazy

Co je předkupní právo?

Předkupní právo dává oprávněné osobě možnost koupit nemovitost přednostně před třetími osobami. Vlastník musí nejprve nabídnout nemovitost oprávněnému – za stejnou cenu a podmínek, jaké chce nabídnout jiným zájemcům.

Kdo má dnes ze zákona předkupní právo?

Od 1. 7. 2020 platí zákonné předkupní právo už jen u spoluvlastnictví zděděného nebo darovaného (po dobu 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví) a u zemědělských pozemků v některých případech. Smluvní předkupní právo lze sjednat vždy.

Jak dlouho mám na využití předkupního práva?

U nemovitostí 3 měsíce od doručení nabídky. Lhůta začíná běžet od doručení písemné nabídky se všemi podmínkami prodeje.

Co se stane, když vlastník předkupní právo poruší?

Oprávněný se může do 3 let domáhat u soudu, aby mu byla nemovitost převedena za stejnou cenu. Nebo žádat náhradu škody. Předkupní právo zapsané v katastru má účinky vůči každému (působí in rem).